Asuntokauppoja syntyy vähemmän kuin kolmeenkymmeneen vuoteen, vanhojen asuntojen hinnat laskevat koko maassa, korot ovat korkeimmillaan sitten finanssikriisin ja kuluttajien mielialat apeat. Kiinteistönvälitystoimistojen ja pankkien esittämien ennusteiden mukaan asuntomarkkinoiden pohja on saavutettu ja syksyllä alkaa nousu. Perustuvatko nämä ennusteet faktatietoon vaiko pikemminkin toiveajatteluun?
Pitkällä aikavälillä Suomessa valmistuu vuodessa keskimäärin noin 33 000 uutta asuntoa. Vuoden 2017 jälkeen tuotanto on noussut parhaimmillaan 45 000 asuntoon. Syynä tähän on ollut sijoittajien tulo markkinoille.
Valtaosa uusista asunnoista, varsinkin kasvukeskuksissa, on ollut sijoittajien toiveista yksiöitä ja kaksioita. Uudistuotannosta yli puolet on mennyt vuokramarkkinoille.
Kysynnän vähenemisestä, korkojen noususta ja talouden epävarmuudesta johtuen valmistuvien uusien asuntojen määrä laskee jyrkästi vuosina 2024–2025 – ei vielä tänä vuonna. (Kuvio 1)
Uusien osakeasuntojen kauppa on lähes pysähtynyt ja sijoittajat yrittävät päästä eroon viime vuosina hankkimistaan pienistä asunnoista.
Vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla vuosina 2015–2021 keskimäärin kolme prosenttia. Muualla Suomessa hinnat ovat polkeneet paikoillaan vuodesta 2015, taantuvilla alueilla hinnat ovat olleet tasaisessa laskussa.
Tänä vuonna hinnat laskevat koko maassa keskimäärin kuusi prosenttia. Alkuvuonna lasku oli 7–8 prosenttia ja loppuvuonna laskua on 4–5 prosenttia. (Kuvio 2)
Vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehdään keskimäärin 66 000 vuosina 2015–2023. Vuonna 2021 kauppoja tehtiin ennätysmäärä, yli 80 000. Tänä vuonna kauppoja tehdään arviolta noin 53 500, yli 20 prosenttia keskimääräistä vähemmän.
Pääkaupunkiseudulla yksiöiden ja suurempien perheasuntojen hinnat nousivat vuosina 2015–2021 saman verran, reilut 26 prosenttia. Huippuvuodesta 2021 yksiöiden hinnat ovat kuitenkin laskeneet 13, kaksioiden 9 ja perheasuntojen kolme prosenttia. (Kuvio 3)
Saa nähdä, onko pienten asuntojen hintojen lasku vain väliaikainen suhdannekuoppa, vai alkaako myös isompien asuntojen hintojen jyrkempi lasku lähitulevaisuudessa.
Vanhojen omakotitalojen hinnat ovat polkeneet paikoillaan koko tarkasteluajan. Taantuvilla alueilla hinnat ovat laskeneet ja kaupanteko on ollut vaikeaa. Omakotitalokauppojen lukumäärä kasvoi koko maassa hitaasta hintakehityksestä huolimatta varsin nopeasti vuosina 2015–2021. Kauppoja tehtiin vuodessa keskimäärin 15 000.
Tänä vuonna hinnat laskevat kuutisen prosenttia ja kauppoja syntyy 11 500, lähes neljänneksen viime vuosien keskiarvoa vähemmän.
Vielä muutama vuosi sitten sijoittaja sai lainaa asunnon ostoon lähes nollakorolla ja omaa pääomaa tarvittiin uuden asunnon ostoon vain 20–30 prosenttia. Kun vielä useissa tapauksissa rahoitusvastike alkoi juosta vasta 2–3 vuoden kuluttua, näytti sijoitusasunto todella hyvältä kohteelta. Maksavia vuokralaisiakin löytyi helposti.
Sitten tuli korona ja vuokra-asuntojen kysyntä romahti. Samaan aikaan alkoi korkojen nousu ja myös hoitovastikkeet alkoivat nousta energian ja rakentamisen hintojen nousun myötä Venäjän hyökättyä Ukrainaan. Korkovivun hyödyntäminen, jolloin oman ja lainapääoman korko on alempi kuin sijoitusasunnosta saatava kokonaisvuokratuotto, ei enää onnistu, ja viime vuosina ostettujen uusien sijoitusasuntojen pääomavastikkeiden maksun aika on alkamassa.
Kun sijoittajat eivät löydä asuntoihin riittävän hyvin maksavia vuokralaisia, täytyy nämä asunnot myydä. Kyse on paljolti viime vuosina markkinoille tulleista uusista piensijoittajista, joille on jäänyt käteen ”Musta-Pekka kortti”. Nämä ”pakkomyynnit” ja kuluttajien alavireiset mielialat näkyvät juuri nyt pienten asuntojen hintojen laskuna ja kauppamäärien vähäisyytenä. Vuokra-asuntomarkkinoilla ylitarjonta jatkuu edelleen ja vuokrat polkevat paikoillaan, paikoin jopa laskevat.
Uusien asuntolainakorkojen nousukiito alkoi toukokuussa 2022 eli vuosi sitten. Uusien asuntolainojen korot ovat nousseet 0,7 prosentista 4,3 prosenttiin yhdessä vuodessa. Tämä on pelästyttänyt kuluttajat ja asuntolainaa otetaan nyt 40 prosenttia vähemmän kuin vuosi sitten. Koko asuntolainakannan keskikorko tulee nousemaan vuoden sisällä ainakin noin neljään ja puoleen prosenttiin nykyisestä 3,3 prosentista.
Euroopan keskuspankki nostaa asuntolainojen viitekorkoja alkusyksyyn asti. Suomessa asuntolainojen korot on sidottu pääosin vuoden euriborkorkoon. Meneekin pitkälle ensi vuoteen ennen kuin kuluttajien maksamien asuntolainojen kannan keskikorko saavuttaa huippunsa. Tällöin puhutaan noin neljästä ja puolesta prosentista. Se ei ole historiallisesti paljon, mutta viimeisten vuosien nollakorkoihin tottuneet kuluttajat se on pelästyttänyt.
Koronasta ja talouden ongelmista riippumatta työllisyystilanne on pysynyt hyvänä viime vuodet. Työttömyys on vähentynyt koko ajan koronavuosia 2020 ja 2021 lukuun ottamatta.
Kuluttajilla on ollut rahaa ennätysmäärin, mutta kulutusintoa vähensi ensin korona ja sen jälkeen ostovoimaa on heikentänyt hintojen nousu ja Ukrainan sota. Kuluttajan ostovoima parani vuosina 2015–2021 reaalipalkkojen nousun myötä, kunnes vuonna 2022 reaaliansiot pienenivät yli neljä prosenttia ja tänä vuonna pari prosenttia.
Bruttokansantuote on kasvanut koko ajan vuotta 2020 lukuun ottamatta. Tänä vuonna BKT:n ennakoidaan pysyvän viime vuoden tasolla.
Kuluttajien odotukset ovat juuri nyt synkät ja asuntojen ostoaikeet vähäiset. Muutos positiiviseen suuntaan vaatisi korkotason vakiintumista ja maailmanpoliittisen tilanteen kohenemista.
Euroopan keskuspankki lopettaa viitekorkojen nostot viimeistään alkusyksystä – heti kun euroalueen inflaatio on asettunut lähelle kahta prosenttia. Talouskehitys näyttää paremmalta kuin mitä alkuvuonna ennustettiin. Inflaation hidastuessa kuluttajien ostovoima paranee ja mielialat paranevat. Jos nämä kaikki toteutuvat, asuntokauppa alkaa elpyä ja asuntojen hintojen lasku loppuu.
Vuonna 2024 tuskin päästään vielä normaaliaikaan, mutta pahin on silloin takana.
Ilkka Lehtinen on Tilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija.
Ensiasunnon ostaja on tyypillisesti kaupunkilainen valkokaulustyöntekijä, keskimäärin kolmekymppinen eli pari vuotta vanhempi kuin vielä vuosikymmen aiemmin.
Viime vuosien inflaatio, korkojen nousu ja asuntomarkkinoiden myllerrys ovat koetelleet erilaisia kotitalouksia kovin eri tavoin. Tiukimmilla ovat olleet perheet, joilla on mittava vaihtuvakorkoinen asuntolaina ja huomattavat välttämättömät kulut. Tilastokeskuksen asiantuntijat kurkistavat kolmen esimerkkiperheen elämään.
Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.
Osakeasuntojen hintatilastossa on otettu käyttöön uudet alueluokitukset ja keskineliöhinnoissa huomioimme nyt myös tontin omistustiedon. Käyttäjälle vähemmän näkyvä – mutta sitäkin tärkeämpi – menetelmäuudistus parantaa asuntojen hintakuvauksen tarkkuutta ja laatua.
Muista Pohjoismaista ei löydy juuri yhtään aluetta, jossa asuntojen hinnat olisivat 2010-luvulla tai viimeisten kuuden vuoden aikana selkeästi laskeneet. Suomessa poikkeusaikakaan ei ole muuttanut pitkän aikavälin kehityskulkua: suuressa osassa maata hinnat putoavat tai polkevat paikallaan. Erojen taustalla vaikuttavat eittämättä erilaiset alueelliseen elinvoimaan liittyvät tekijät.
Koronapandemia myllersi vuokra-asuntomarkkinan, mutta taustalla on pidempiaikaisiakin trendejä. Vuokralla asuminen yleistyi 2010-luvun aikana, ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvoi roimasti.
Vuokratilasto ei kata koko markkinaa, sen päätehtävä on palvella inflaation laskemista. Puutteita on esimerkiksi uusissa vuokrasuhteissa ja sellaisissa yksityisten vuokranantajien vuokra-asunnoissa, joiden vuokralaiset eivät saa asumistukea. Tilastoa kehitetään jatkuvasti.
Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista reilut 40 prosenttia on kolmen suurimman omistajan omistuksessa. Riihimäellä ja Hämeenlinnassa lähes 70 prosenttia uudistuotannosta on mennyt yrityksille, yhteisöille ja yksityishenkilöinä toimiville sijoittajille viime vuosina. Tiedot käyvät ilmi Anssi Häkkisen rekisteriaineistojen pohjalta tekemästä selvityksestä.
