Keskustelu asumisen tukemisesta kiteytyy kahteen asiaan: tukeako asuntotuotantoa vaiko asumista. Kaikki asumisen tuet halutaan avoimemmin esille. Vallalla on mielipide, että asuntorakentamista ei saisi tukea, vaan tuen tulisi kohdistua asumiseen. Keskustelussa on ollut vähän esillä se, kuinka paljon julkinen valta saa verotuloja asumisesta.
Mikä on asumisen tuki- ja verotase?
Aloittakaamme asumisen tuista. Omistusasumista tuetaan lainojen korkovähennyksellä. Tätä tukea ollaan koko ajan vähentämässä, ja tuki oli vuonna 2015 noin 240 miljoonaa euroa.
Ensiasunnon ostaja ei maksa varainsiirtoveroa. Tämän tuen arvo oli noin 100 miljoonaa euroa. Aina kun myyt pörssiosakkeet voitolla, maksat myyntivoitosta veroa. Asuntokaupasta ei myyntivoittoa makseta, jos asunto on ollut omistuksessa kaksi vuotta. Tämän tuen arvo on noin 1 300 miljoonaa euroa.
Omistusasumisen tuet ovat yhteensä 1 640 miljoonaa euroa. Tässä laskelmassa on jätetty ulkopuolelle ns. asumistulon verottomuus. Tätä veroa on ihmisten vaikea ymmärtää, vaikka se on talousteorian mukaan selkeä. Poliitikko, joka ehdottaa tämän veron käyttöönottoa tekee poliittisen itsemurhan. Asuntotulon verottomuuden tuki on laskelmien mukaan noin 2 900 miljoonaa euroa vuodessa.
Asumisen selkein tuki on valtion maksama asumistuki, yleinen-, eläkeläisten-, opiskelijoiden- ja asevelvollisten asumistuki. Näitä tukia maksettiin viime vuonna 1 732 miljoonaa euroa. Tuki on kasvanut viime vuosina hurjaa vauhtia uuden lain myötä.
Uuden lain vaikutukset taisivat yllättää monet asunto- ja sosiaalipolitiikan asiantuntijat. Lisäksi kunnat joutuvat maksamaan asumiseen toimeentulotukea vuodessa noin 300 miljoonaa euroa.
Lähde: Kela ja Tilastokeskus
Varsinaisia asuntotuotannon tukia maksettiin 302 miljoonaa euroa vuonna 2015. Valtaosa tästä tuli asuntorahastosta. Budjetista asumisen tuotannon tukemiseen meni noin 30 miljoonaa euroa. Saman verran asuntotuotantoa tuki raha-automaattiyhdistys (RAY). Asuntotuotanto ei todellakaan budjettia rasita.
Asumistuki, jota ei juuri koskaan mainita puhuttaessa asumisen tuista, on valtion lainoittamien Ara-asuntojen tuki markkinavuokria alhaisempien vuokrien muodossa. Kuntien alhaisten tonttivuokrien tai muun tuen avulla näiden Ara-asuntojen neliövuokrat ovat varsinkin pääkaupunkiseudulla 2-10 euroa alhaisemmat kuin markkinavuokrat. Pienimmillä paikkakunnilla tämä tuki saattaa olla jopa negatiivinen; markkinavuokrat ovat alhaisemmat kuin Ara-asuntojen vuokrat. Koko maassa tämä tuki oli noin 263 miljoonaa euroa vuodessa. Tätä tukea voidaan pitää pääosin kuntien asumistukena.
Kaikki edellä mainitut asumisen tuet olivat vuonna 2015 noin 4 230 miljoonaa euroa. Tähän ei ole laskettu asumistulon teoreettista tukea. Edellisten lisäksi on muitakin asumisen tukia, mm. yleishyödyllisten toimijoiden veroetu ja valtion myöntämiä lainatakuita.
Entä sitten kuinka paljon julkinen valta saa asumisesta verotuloja?
Vuonna 2015 valmistui noin 28 600 uutta asuntoa. Rakennusteollisuuden laskentamallin mukaisesti tästä maksettiin arvonlisäveroa noin 1 150 miljoonaa euroa.
Asuntojen korjausrakentamisen arvo oli Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2015 noin 6 266 miljoonaa euroa. Tästä maksettiin arvonlisäveroa 1 200 miljoonaa euroa.
Asuntojen ylläpidon arvonlisä- ja hyödykeverot olivat arviolta noin 1 000 miljoonaa euroa. Asunnoista maksettiin kiinteistöveroa 1 600 miljoonaa euroa. Asuntojen vuokratuloista maksettiin veroa 1 300 miljoonaa euroa ja asuntokaupoista varainsiirtoveroa 300 miljoonaa euroa. Tämän lisäksi Asuntorahasto tuloutti valtiolle 66 miljoonaa euroa.
Veroja ja tuloutuksia maksettiin asumisesta julkiselle vallalle kaikkiaan 6 616 miljoonaa euroa.
Lähde: Tilastokeskus, Ympäristöministeriö, Valtiovarainministeriö, Kansaneläkelaitos, Asuntorahasto
Kun julkisen vallan asumisen verotuloista vähennetään asumisen tuet, päästään lopputulokseen, jossa julkinen valta pääsee voitolle lähes 2 400 miljoonaa euroa (taulukko 1). Asumisen tase on kaikesta puheista huolimatta julkiselle vallalle positiivinen.
Suomen talouden kokonaiskuva on kaksijakoinen. Rakentamisen ja teollisuuden hiipuminen ja korkojen nousu synkentävät näkymiä. Valoa luovat energiainvestoinnit ja edelleen hyvä työllisyystilanne. Kotitalouksien velkaantumisaste on kääntynyt laskuun.
Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.
Entistä nopeampia Nowcasting-ennustemalleja on kokeiltu nyt puoli vuotta. Niillä saadaan reippaasti aiempaa nopeammin tietoa teollisuuden, rakentamisen, kaupan ja palveluiden liikevaihdon kehityksestä.
Koronapandemia myllersi vuokra-asuntomarkkinan, mutta taustalla on pidempiaikaisiakin trendejä. Vuokralla asuminen yleistyi 2010-luvun aikana, ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvoi roimasti.
Vuokratilasto ei kata koko markkinaa, sen päätehtävä on palvella inflaation laskemista. Puutteita on esimerkiksi uusissa vuokrasuhteissa ja sellaisissa yksityisten vuokranantajien vuokra-asunnoissa, joiden vuokralaiset eivät saa asumistukea. Tilastoa kehitetään jatkuvasti.
Puurakentamisen kasvu ja muut muutostrendit näkyvät ensi vuoden alussa käyttöön tulevassa uudistuneessa indeksissä.
Suomen kalleimmat postinumeroalueet sijaitsevat Helsingissä – missäs muuallakaan kuin kantakaupungin alueella. Suomen halvimpiin vuokraneliöihin nähden Helsingin kalleimmat vuokraneliöt ovat jopa yli kolminkertaiset. Kaupungin sisällä neliövuokriin vaikuttavat erityisesti asuinalueen ikä, etäisyys keskustasta ja asutuksen määrä.
Suomessa vuokralla asuu lähes 1,5 miljoonaa ihmistä. Siinä on melkoinen joukko kuvattavaksi tilastojen avulla - etenkin, kun vuokra-asumisen kuvaamiseen ei ole käytettävissä kattavia aineistoja.
