Asuntomarkkinoiden pohja on saavutettu ja syksyllä alkaa nousu, kertovat kiinteistönvälitystoimistojen ja pankkien esittämät ennusteet. Perustuvatko nämä ennusteet faktatietoon vaiko pikemminkin toiveajatteluun? Tilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija Ilkka Lehtinen arvioi blogissaan asuntomarkkinoiden kehitysnäkymiä.
Miksi neliöhinta nousee, mutta hintaindeksi laskee?
Helmikuun lopussa julkistetun vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin mukaan hinnat laskivat Helsingissä joulukuuhun verrattuna 2,0 prosenttia. Tarkka lukija kuitenkin huomaa nopeasti, että julkaistut neliöhinnat Helsingissä ovat nousseet samalla ajanjaksolla 5,5 prosenttia.
Myös mediassa toisinaan vertaillaan neliöhintojen kehitystä alueittain. Miten tilaston eri lukuja pitäisi tulkita?
Asuntohintaindeksi vs. asunnon keskineliöhinta
Kahden erilaisen luvun, keskenään joskus ristiriitaiseltakin tuntuvan, tarkoituksena on kuvata asuntojen hintoja eri näkökulmista. Se, millaisia asuntoja eri kuukausien tai neljännesten aikana tietyllä alueella myydään, voi vaihdella paljon.
Tilastokeskuksen julkaisemat asuntohintaindeksit ovat laatuvakioituja ja niiden avulla on tarkoitus kuvata sitä, miten tyypillisen osakeasunnon hinta on muuttunut toiseen ajankohtaan nähden.
Kuvitellaan, että joulukuussa myytiin kerrostalokaksioita, joista suurin osa oli pinta-alaltaan suuria ja sijainniltaan alueen halvimmalla laidalla. Tammikuussa taas myytiin pienempiä, kalliimmalla alueella sijaitsevia kaksioita. Jos vertaamme eri ajankohdista laskettua keskihintaa kaksioille, päädymme varmasti virheelliseen tulkintaan.
Laatukorjauksessa asuntojen ominaisuuksista johtuvat erot korjataan tilastollisen menetelmän avulla ja saadaan erotettua ns. aito hintakehitys. Tilastokeskuksen käyttämän tilastollisen menetelmän, eli hedonisen regressioanalyysin, avulla puhdistetaan laatuerojen vaikutukset hinnanmuutoksesta.
Kuviossa 1 on kuvattu Helsingin kerrostaloasuntojen laatuvakioitu indeksi ja pelkkiin keskiarvoihin perustuva indeksi.
Kuvio 1 havainnollistaa laatukorjauksen merkitystä hintakehityksen tarkastelussa. Helsingin kerrostalojen kohdalla laatukorjaus tasoittaa hintojen vaihtelua peräkkäisten kuukausien välillä.
Pelkkiä keskiarvoja vertailemalla hinnat näyttävät vaihtelevan kuukausien välillä voimakkaasti. Tyypillinen asunto Helsingissä maksoi tammikuussa indeksin perusteella vähemmän kuin joulukuussa, vaikka neliöhinnat nousivat vastaavalla ajalla.
Neliöhintojen perusteella ei siis voida sanoa, että Helsingin asuntojen hinnat olisivat korkeammat kuin joulukuussa. Helsingissä on myyty tammikuussa kalliimpia kerrostaloasuntoja, mutta laatuvakioidun indeksin perusteella kyse on pitkälti laatueroista eikä niinkään aidosta hinnanmuutoksesta.
Laatuvakioidulla indeksillä pyritään kuvaamaan koko asuntokannan hinnanmuutosta eri ajankohtien välillä. Keskimääräiset neliöhinnat riippuvat hintatason muutoksen lisäksi siitä, minkälaisia asuntoja on kullakin ajankohdalla myyty.
Ei voida verrata keskenään kuluttajan ostoskoria, jossa on yhtenä päivänä laskiaispullia ja toisena tavallisia pikkupullia – asuntoja ajatellen toisena ajankohtana kalliin sijainnin luksusasuntoja, ja toisena huonokuntoisempia ja huonommalla sijainnilla olevia asuntoja.
Mihin neliöhintoja tarvitaan?
Mihin sitten keskineliöhintoja tarvitaan ja miksi niitä julkaistaan? Julkaistut keskineliöhinnat auttavat vertaamaan alueellisia tasoeroja asuntohinnoissa.
Esimerkiksi vuonna 2018 myydyn kerrostalokaksion keskimääräinen neliöhinta Helsingin kalleimmalla alueella oli 7 212 euroa, kun Kajaanissa kerrostalokaksion neliöhinta oli 1 170 euroa.
Alueiden hintatasojen vertailussa on suositeltavaa ottaa tarkasteluun pidempi ajanjakso – esimerkiksi vuosi – niin, että havaintoja on enemmän.
Indeksiä ei myöskään voida laskea etenkään kuukausitasolla kovin tarkalla aluejaolla, koska indeksin laskemiseen tarvitaan kuhunkin luokkaan tarpeeksi havaintoja.
Kaikilla alueilla, esimerkiksi pienemmissä kunnissa tai postinumeroalueilla ei tehdä tarpeeksi asuntokauppoja, jolloin indeksiä ei voida näille luotettavasti laskea. Pienempiä kuntia ja postinumeroita toki voidaan yhdistää ja muodostaa niistä alueellinen indeksi1.
Pitkällä aikavälillä neliöhinnoissa ja indeksissä on kuitenkin yleensä pitkälti sama trendi. Esimerkiksi Tampereella vuosikeskiarvojen tarkastelussa laatukorjauksella ei ole kovin suurta vaikutusta, vaan laatukorjauksen merkitys korostuu lyhyen aikavälin tarkastelussa.
Kuviossa 2 on kuvattu vuosikeskiarvot neliöhinnoista ja laatuvakioidusta indeksistä Tampereen kerrostaloille vuodesta 2000 lähtien2.
Kuviosta 2 nähdään, että laatuerot eivät näy niin voimakkaasti neliöhinnoissa, kun tarkasteluna on esimerkiksi koko vuoden keskiarvo, eikä yhden neljänneksen kauppojen vertaaminen toisen neljänneksen kauppoihin.
Yksittäisen ajankohdan kaupoissa näkyvät satunnaisesti mukaan tulleet erilaisten asuntojen kaupat, mutta pidemmällä aikavälillä tämän vaikutus ei ole enää niin suuri.
Myös neliöhinnoista siis saa viitettä hintatason muutoksista, kun tarkastelua tekee riittävän pitkällä aikajänteellä (esim. yli 10 vuotta) ja käyttää vuosikohtaisia tietoja eikä kuukausi- tai neljännestietoja.
Laatukorjauskaan ei ole täydellinen eli sillä ei välttämättä pystytä korjaamaan kaikkea laadunvaihtelua. Asunnon hintaan vaikuttavat monet tekijät, joista osaa on vaikea tai mahdoton luotettavasti mitata saatavilla olevista aineistoista. Toiset aineistot ovat kattavuudeltaan, toiset taas ajantasaisuudeltaan ja tietosisällöltään parempia kuin toiset.
Tilastokeskus käyttää vanhojen osakeasuntojen tilastoinnissa Verohallinnon varainsiirtoveroaineistoa, johon yhdistetään tietoja asuntojen ominaisuuksista muista rekistereistä. Aineisto ja indeksit tarkentuvat sitä mukaa, kun varainsiirtoveroilmoitukset kertyvät niin, että aineisto sisältää aikanaan kaikki tehdyt kaupat.
Helsingissä asuntojen hinnat laskivat tammikuussa edellisestä kuusta, mutta ovat esimerkiksi vuoteen 2015 verrattuna nousseet noin 10 prosenttia.
Kirjoittajat työskentelevät yliaktuaareina Tilastokeskuksen yritystilastot-yksikön teollisuus, rakentaminen ja asuminen -vastuualueella asumisen tiimissä.
Lue samasta aiheesta:
Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.
Muista Pohjoismaista ei löydy juuri yhtään aluetta, jossa asuntojen hinnat olisivat 2010-luvulla tai viimeisten kuuden vuoden aikana selkeästi laskeneet. Suomessa poikkeusaikakaan ei ole muuttanut pitkän aikavälin kehityskulkua: suuressa osassa maata hinnat putoavat tai polkevat paikallaan. Erojen taustalla vaikuttavat eittämättä erilaiset alueelliseen elinvoimaan liittyvät tekijät.
Korona-aika on vaikuttanut asuntomarkkinaan monella tavoin: kaupunkien vetovoima on säilynyt ja kiinnostus omakotitaloasumiseen ja rivitalokoteihin on kasvanut. Yksinasuvien määrän kasvu pitää yllä pienten kaupunkiasuntojen kysyntää, mutta myös isommat asunnot kiinnostavat ostajia aiempaa enemmän.
Vanhojen asuntojen hintaindeksien uudistus on käynnistynyt. Tavoitteena on tuottaa nykyistä parempaa aluetietoa sekä ottaa indekseissä huomioon vuokratontilla sijaitsevat asunnot.
Vielä keväällä pelättiin, että koronakriisi lamauttaa asuntojen myynnin ja rakentamisen. Isku jäi kuitenkin lyhytaikaiseksi ja vuosi 2020 historiaan asuntojen vilkkaana myynti- ja rakentamisvuotena.
Asuntorakentaminen voidaan julistaa yhdeksi koronavuoden voittajaksi. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja uusien aloitettujen asuntohankkeiden hyvä kehitys sekä piristynyt asuntokauppa ennakoivat alalle myös hyvää tulevaisuutta. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen tarjonta myynti-ilmoitusten perusteella sen sijaan laahaa jäljessä vuoden 2019 lukemista.
Helsingissä rakennuslupia on tänä vuonna myönnetty erityisesti alueille, joiden vanhojen asuntojen keskihinta on 5 000 – 6 000 euroa. Turussa ja Oulussa puolestaan uudet kerrostaloasunnot syntyvät 2 000 – 3 000 euron alueille.