Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.

Muista Pohjoismaista ei löydy juuri yhtään aluetta, jossa asuntojen hinnat olisivat 2010-luvulla tai viimeisten kuuden vuoden aikana selkeästi laskeneet. Suomessa poikkeusaikakaan ei ole muuttanut pitkän aikavälin kehityskulkua: suuressa osassa maata hinnat putoavat tai polkevat paikallaan. Erojen taustalla vaikuttavat eittämättä erilaiset alueelliseen elinvoimaan liittyvät tekijät.

Korona-aika on vaikuttanut asuntomarkkinaan monella tavoin: kaupunkien vetovoima on säilynyt ja kiinnostus omakotitaloasumiseen ja rivitalokoteihin on kasvanut. Yksinasuvien määrän kasvu pitää yllä pienten kaupunkiasuntojen kysyntää, mutta myös isommat asunnot kiinnostavat ostajia aiempaa enemmän. 

Vanhojen asuntojen hintaindeksien uudistus on käynnistynyt. Tavoitteena on tuottaa nykyistä parempaa aluetietoa sekä ottaa indekseissä huomioon vuokratontilla sijaitsevat asunnot.

Vielä keväällä pelättiin, että koronakriisi lamauttaa asuntojen myynnin ja rakentamisen. Isku jäi kuitenkin lyhyt­aikaiseksi ja vuosi 2020 historiaan asuntojen vilkkaana myynti- ja rakentamis­vuotena.

Asuntorakentaminen voidaan julistaa yhdeksi koronavuoden voittajaksi. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja uusien aloitettujen asuntohankkeiden hyvä kehitys sekä piristynyt asuntokauppa ennakoivat alalle myös hyvää tulevaisuutta. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen tarjonta myynti-ilmoitusten perusteella sen sijaan laahaa jäljessä vuoden 2019 lukemista.

Helsingissä rakennuslupia on tänä vuonna myönnetty erityisesti alueille, joiden vanhojen asuntojen keskihinta on 5 000 – 6 000 euroa. Turussa ja Oulussa puolestaan uudet kerrostalo­asunnot syntyvät 2 000 – 3 000 euron alueille.

Yksiöiden hintakehitys kasvukolmion kaupungeissa kertoo tarjontaa suuremmasta kysynnästä. Silti yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on tänä vuonna vähentynyt. Helsingissä tyhjiä yksiöitä näyttäisi olevan eniten ns. arvoalueilla. Vantaa on ohittanut Helsingin yksiöiden osuudessa, mutta yksiöitä on jäänyt Vantaalla myös paljon tyhjiksi.

Sekä asuntokaupan että asuntokannan perusteella sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita. Asumisen ja rakentamisen tilastojen asiantuntijat kertovat asuntosijoittamisesta mm. seuraavaa:

- Lähes viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä. Helsingin keskustayksiöissä neliöhinta ylittää 10 000 euroa joka neljännessä kaupassa.

- Vuokra-asuntojen tuotoissa on suuret erot niin kaupunkien kuin niiden osa-alueiden välillä.

- Asunnon hintaa vastaavaan vuokratuottoon vaaditaan Helsingin keskustassa yli 10 vuotta enemmän aikaa kuin kaupungin reuna-alueilla.

Asuntokauppa on toipunut varsin nopeasti kevään shokista, mutta uusien asuntojen rakentaminen on vähenemässä. Tilastokeskuksen asumisen ja rakentamisen asiantuntijat kertovat kehityksestä myös, että

- Asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä erot alueiden välillä ja sisällä kasvavat edelleen.

- Vanhojen asuntojen kauppa kävi heinä-syyskuussa hyvin.

- Kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, mutta pientä pudotusta syyskuun huipuista.

- Tyhjien asuntojen määrä lisääntyy edelleen koko maassa.

Asuntokaupoissa koettiin keväällä ensin raju pysähdys huhti–toukokuussa, jonka jälkeen tilanne palautui ennalleen kesäkuussa. Uudet indikaattorit tarjoavat uusia näkymiä asuntomarkkinoihin. Jatkossa julkaisemme asuntokauppojen kokonaismäärä- ja arvotiedot kootusti samassa taulukossa sekä tietoa asuntojen myyntiajoista.

Viime vuosikymmenten talous­kriiseistä 1990-lama on lyönyt asunto­markkinoita rajuimmin. Korona­kriisin vaikutus voi jäädä lyhyt­aikaisemmaksi ja nopeaa kaupan määrän laskua seurata nopeahko nousu, arvioi pitkän linjan hinta-asiantuntija.

Uusien osakeasuntojen hintatilastoon on kaivattu pitkään uudistusta. Nyt julkaistu uusien asuntojen hintaindeksi vastaa paremmin asuntomarkkinoiden alueittaisen tarkastelun tietotarpeisiin.

Asuntokaupan vilkkauden arviointiin on käytössä aineistoja Verohallinnosta, Kiinteistön­välitysalan keskusliitosta ja Maanmittaus­laitokselta. Koko totuutta ei kerro niistä mikään.

Uusien osakeasuntojen rakentaminen vuokratontille yleistyy, mutta alueittaiset erot ovat suuria. Vuokratontille rakennetuista asunnoista ja niiden kaupoista on heikosti virallista tilastotietoa. Ilmiön vaikutuksia tutkitaan käytettävissä olevien aineistojen avulla ja huomioidaan asuntojen hintatilastojen kehittämisessä.

Asuntotuotanto on jo useamman vuoden painottunut yksiöihin kaikissa suurimmissa kaupungeissa. Viime vuonna myös niille myönnetyt rakennusluvat kuitenkin kääntyivät laskuun. 

- Mihin ja miten paljon yksiöitä on rakennettu?

- Mihin hintaan yksiöillä käydään kauppaa ja niitä vuokrataan?

- Entä keitä vuokrayksiöissä asuu?

Vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi pyrkii kuvaamaan puhdasta hintojen muutosta. Neliöhinnoissa näkyvät asuntojen laatuerot.

Kerrostalo­rakentaminen hiipuu ja rakentamisen kustannukset ovat nousussa. Muita trendejä asunto­markkinoilla:      

- Asuntojen hinnoissa alueelliset erot ovat suuria.

- Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousu on tasoittunut.

- Yhtiölainat kasautuvat kotitalouksille.